岡山での空き家の活用方法とおすすめポイント

数年前に譲り受けた空き家。
活用方法が分からず大切な空き家を持て余していませんか？
固定資産税はかかる、だけどなかなか活用法が思い付かなくて、そのままになってはや数年。

今回は、そんな空き家をどうしたら良いか困っているあなたのために、
空き家の有効活用方法とメリット、デメリットをご紹介します。

目次
1、岡山市における空き家の現状と国の施策
2、空き家を放置したら起こる3つの問題
3、空き家を活用する時の方針まとめ
ー 3-1、大家として人または会社に貸す
ー 3-2、解体し更地にして、土地を活用する
ー 3-3、売却する
4. 岡山での空き家活用まとめ

1. 岡山市における空き家の現状と国の施策

平成30年の国の調査によると、
岡山市の空き家数は約5万3千戸で、住宅総数に占める割合は14.4％となっています。
これは全国平均や他の政令指定都市と比較しても高い水準です。

（岡山市ホームページより引用）
http://www.city.okayama.jp/toshi/jutaku/jutaku_00203.html

2. 空き家を放置したら起こる3つの問題

空き家を放置し、老朽化が進んだ結果、起こる主な問題は以下の3点です。

資産価値が下落する
周囲への悪影響やトラブルが生じる
固定資産税が最大6倍に、強制解体のリスクも

資産価値が下落する

一般的に「家は呼吸する」とも言われており、ずっと閉め切った状態で放置しておけば、室内に湿気がこもり、カビの発生や木材の腐食など、建物の傷みが進行し、売却をしようにも価格の下落が止まらなくなります。
宅地の価値は市街化の度合いに影響されますから、空き家を放置していると、家と土地の両方で同時に価値の下落が起こる可能性もあります。

周囲への悪影響やトラブルが生じる

自然災害があなたの空き家を襲い、台風で飛ばされた瓦が隣家に直撃したり、通行人に当たって怪我をさせてしまったりしたら、空き家の所有者は損害賠償を請求されます。
また空き家が放火の対象になりやすいことはよく知られており、火災は近隣への損害が回避できず、その法的責任が問われます。
それ以外にも、庭木や雑草が伸びて隣地や道路に飛び出してしまったり、害獣や害虫の巣ができてしまったりした場合も、近隣の迷惑となりますし、治安や衛生、景観上の問題などもあり、クレームの原因にもなります。

固定資産税が最大6倍に、強制解体のリスクも

空き家問題はもはや個人の範囲に留まる問題ではありません。増加する空き家、と空き家問題を踏まえ、国も対策に乗り出しています。
政府としても空き家対策として税制面や法律の面でいろいろな施策を行っています。2015年5月に施行された「空き家対策特別措置法」です。
（空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報：国土交通省　https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html）
それまで空き家問題に直接、対応する法律がありませんでしたが、これによって適正な管理がされていない空き家に対しては、市町村から行政指導が行われたり、強制撤去されたりすることもあります。

つまり、管理が行き届かず危険のある空き家と判断されてしまうと、
・固定資産税の住宅用地特例は適用されなくなり、その結果、固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大３倍になってしまう
・勧告にも従わないときは、50万円以下の過料のほか、強制撤去されてしまう
といったこととなってしまいます。

家計や人生設計に大きなマイナスを生む「やっかいな資産」となるまえに、空き家の活用を検討しましょう！

3. 空き家を活用する時の方針まとめ

空き家を相続で所有した場合で、
空き家の具体的な活用方法にはいったいどのようなものがあるでしょうか。
活用の方法としては

・大家として人または会社に貸す
・解体し更地にして、土地を活用する
・売却する

というようなものがあります。

貸す | こんな方におすすめ

・賃貸経営による家賃収入がほしい
・実家だから処分したくないけど、維持管理が出来ない
・転勤することになったから、地元に戻ってくるまで誰かに貸したい

土地を活用 | こんな方におすすめ

・雑草が伸び放題で台風などの自然災害でご近所に迷惑を掛けないか心配なので処分したい
・貸すにしても売るにしても難しい家
・土地を有効活用したい

売却する | こんな方におすすめ

・所有しているのもお金がかかるし、いずれも使わない
・まだまだ使えるので誰かに買ってほしい

次の章からはそれぞれの説明とおすすめポイントをご紹介いたします。

3-1. 大家として人または会社に貸す

建物が比較的新しく、ロケーションにも恵まれているなら、賃貸物件にして家賃収入を得るという活用方法も十分に検討可能です。
空き家を建て替えたりせずになるべく活かしたい、不労取得で家賃収入を得たい方におすすめです。
空き家が一軒家、マンションのような一般的な住宅だった場合は、居住用として、お店や倉庫だった場合は、会社・事業用として貸し出すことができます。

メリット

家賃収入ができる。
家賃収入ができるので管理維持費もまかなえる。
建物自体を利用できるので、建て替えの費用などが比較的安く済む

デメリット

ライバルが多く、借り手がつかないと収入が得られない。
建物の管理維持費（掃除や壊れたものの修繕、修理）がかかる。

貸す際のポイント

家の状態も見えない部分で問題があったり、外観によって入居者が左右される場合もあるため、
事前にリフォームをしてから賃貸することをオススメします。

また、大家自身が賃貸借契約を結んだり、家賃の回収等を行ったりする、いわゆる管理業務にはやはり管理会社を介在させた方が、面倒がないというメリットがあります。
どのような不具合が起きても必ず所有者に連絡が入ります。
建物のことがある程度わかる人ならいざ知らず、普通の人には賃借人の訴える不具合の原因を電話やメール等のやりとりで特定するのは困難です。
管理委託をして管理会社に任せれば入居の募集や退去の手続き、家賃の集金業務や家賃滞納の督促など、賃貸借全般の業務を任せるのがオススメです。

・岡山での空き家の賃貸に関する相談先
（公社）岡山県宅地建物取引業協会　電話:086-222-2131
（一社）岡山県不動産協会　　　　　電話:086-231-3208
Miraiサポート(みらいサポート)プロジェクト　電話：0120-52-0303

3-2.解体して、土地を活用する

古く、建て替えないと利用できないような空き家や、広い土地を持っている方におすすめです。
土地活用とは所有している土地を現状より有効に活用して利益を生み出すことです。
主にコインパーキングや月極駐車場、トランクルームや太陽光発電などの活用方法があります。

メリット

更地を活かすから初期投資が抑えられる。

デメリット

解体費用がかかる。
固定資産税が高くなる。

土地活用のポイント

土地活用には法律や税金など、幅広い知識が必要なので、
専門会社に相談することをオススメします。

相談先としては
・住宅メーカー、建設会社
・不動産会社
・コンサルティング団体

などがあります。
立地や環境によって、土地をどう活かせばよいかは変わってきます。更地に建物を建てる、だけが活用方法ではありません。また今だけでなく、将来を見据えて計画することが必要です。
資産として土地をうまく活かせれば収入を得ることができ、資産価値を下げずに節税効果を得ることも可能です。
希望に基づいてしっかりとしたプランニングをしてくれるところを選びましょう。

・岡山での空き家の土地活用に関する相談先
（公社）岡山県宅地建物取引業協会　電話:086-222-2131
（一社）岡山県不動産協会　　　　　電話:086-231-3208
Miraiサポート(みらいサポート)プロジェクト　電話：0120-52-0303

3-3.売却する

空き家を全く使用しない場合は、売却することをおすすめします。
所有しているだけで、維持費は発生し続けますので、
早めに売却をした方がコストがかからないでしょう。

メリット

空き家に関する色々な心配がなくなる。
売却できればまとまったお金になる。

デメリット

手放すことになる。
売れない間は固定資産税などの税金を払わなくてはならない。

売却のポイント

空き家を売る方法は、大きく分けると以下の2つです。

・空き家＋土地をそのまま売る
・空き家の建物部分を解体してから更地にして売る

建物が建っていることで、固定資産税が本来の6分の1に減税される優遇措置が設けられています。
そのため、一旦建物部分を立て壊し、売れ残ればその期間中は今までの6倍の税金がかかるようになります。

建物付きで売ったほうがスムーズに売却することができます。
ただ、古い建物であれば見栄えを良くするために多少の掃除・整理整頓は必要です。
まずは建物付きで売ることを想定し、それがダメなら立て壊すというプランを立てておきましょう。

・岡山ので空き家売却に関する相談先
岡山県空き家情報流通システム
⇒不動産情報サイト住まいる岡山ホームページ
⇒URL：https://www.ok-smile.jp/vacant-house
全国版空き家・空き地バンク（国土交通省ホームページ）
⇒URL：http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000131.html
Miraiサポート(みらいサポート)プロジェクト　電話：0120-52-0303

4. 岡山での空き家活用のまとめ

放置したままではなにかと厄介でも、上手に活用すれば得がたい収益源にもなり、場合によっては社会貢献にもなる存在が「空き家」です。

それを生かせるかどうかは、空き家への正しい理解と的確な情報収集次第。
その意味では、ここにご紹介した内容だけでも空き家活用を考える方にとってかなり有用な情報源となるはずです。

また、岡山の空き家を減らそうと、空き家に関する補助制度、ガイドブックや相談窓口を設けて対策を行っています。
こういった情報も確認されると良いと思います。

・岡山県版「空き家」ガイドブック
（岡山県空家等対策推進協議会（事務局：土木部都市局建築指導課））
https://www.pref.okayama.jp/page/489784.html

・県内空き家相談窓口及び補助制度の一覧
https://www.pref.okayama.jp/page/489784.html#akiya1

そして、Miraiサポート(みらいサポート)プロジェクトでは
今回ご紹介した空き家活用の
・空き家のリフォーム
・空き家の解体、空き地（更地）の活用
・空き家の売却、買収
全ての対応が可能です！！

駐車場やシェアハウス、民泊、アパート、戸建て賃貸、ビルテナントなどの施工・リフォーム事例もあるので、
ご予算に応じたご提案をさせていただきながら、状況を把握し変更協議をしながら進めて参ります。

ご相談者様のご意向をお伺いしながら、
地域特性を把握し、対象不動産がどういった需要の対象になるのかを的確に見極めていきます。

また、家財（遺品）整理も対応しておりますので、「まずはご相談」から始めていただけますし、
すぐには空き家を活用できない場合は、空き家の維持管理もいたします。
状況や今後に応じて、適正な管理を実施いたします。

仕事や介護等で忙しく、実家に帰省することができない遠隔地にお住まいの方でも安心してご依頼いただけるサービス内容となっております。
ぜひ一度Miraiサポート(みらいサポート)プロジェクトまでご相談ください。